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[원포인트 투자 레슨] 펀더멘털 탄탄한 글로벌 우량리츠 주목할만

By May 4, 2020 No Comments

Q : 코로나19 이후 글로벌 리츠의 하락이 두드러지고 있습니다. 향후 리츠 투자 전망은 어떤가요.

A : 최근 경기 침체 우려가 가속화되며 리츠 주가 역시 부진합니다. 현재 리츠의 주가 부진을 보고 있자면 시장은 이전 위기였던 금융위기를 떠올리는 것으로 보입니다.

글로벌 경기 순환 주기를 1차(1991~2001년) 2차(2001~2008년) 3차(2009년~현재)로 나누어 리츠 성과를 살펴보면 1차 침체기였던 2001년 글로벌 리츠는 시장 수익률을 상회했고 2차 침체기였던 2008년 금융위기에는 시장 수익률을 하회했습니다.

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당시 금융위기의 근본 원인이 부동산에서 시작됐기 때문입니다. 2008년 금융위기 사이클 당시 대부분 리츠는 높은 담보대출비율(LTV)로 자산가격이 하락하자 차입금 연장이 어려워지는 리파이낸싱 리스크가 발생했고 이는 금융 시스템을 뒤흔들었습니다. 이후 지난 10년간 글로벌 리츠는 차입 비율을 낮추고 재무제표를 개선시키는 등 변화를 거듭해 왔습니다.
우리는 위기의 본질을 이해해야 합니다. 2008년 금융위기는 부동산에서 야기된 금융 시스템 전반의 리스크였습니다. 그러나 지금은 코로나19로 가속화된 실물경기 침체에 따른 원인이 다릅니다. 일부 섹터에서 임대수익이 하락할 가능성이 높아졌고 이는 배당 하락으로 이어질 수 있다는 우려가 만연해 있습니다.

이러한 심리를 완화시키고 리츠 섹터의 빠른 회복을 위해서는 첫째 신용(Credit) 리스크를 반영하는 단기채권 시장이 안정돼야 하고, 둘째 리츠 배당이 줄어들 우려가 해소돼야 합니다.

그런데 이미 지난달 26일 한국판 양적완화 정책이 발표되며 단기채권 금리 안정화를 기대할 만한 여지가 생겼다는 점이 긍정적입니다. 무조건적인 현금 보유 심리가 다소나마 완화될 것으로 보여 배당형 상품에는 비교적 우호적입니다. 물론 코로나19가 빨리 종식되지 않는 한 배당 하락 가능성은 여전히 상존합니다. 최근 글로벌 리츠 중 리테일과 호텔, 게임리츠 등에서 주가 하락폭이 컸던 것도 실제 배당 삭감이 나타났기 때문입니다. 오프라인 활동에 제약이 생기며 이에 영향을 많이 받는 하위 섹터는 회복까지 장시간이 소요될 것입니다.

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반면 경기 민감도가 낮고 구조적으로 수요가 증가하는 데이터센터·셀타워·물류리츠는 견조한 모습을 보였습니다. 국내 리츠는 대부분 마스터리스 장기 계약 기반하에 임대수익을 인식하고 배당을 지급하기 때문에 대폭적인 배당 삭감이 나타날 가능성은 낮습니다. 이번 경기 침체가 금융위기 당시보다 더 장기화될 수 있다는 점도 고려해야 하지만 금융위기 이후 10년에 걸쳐 글로벌 리츠의 펀더멘털이 개선됐다는 점 또한 간과하면 안 될 것입니다. 위기 이후 빠르게 회복될 체력을 갖췄다는 점에서 글로벌 우량 리츠에 관심을 가져볼 만합니다.

※ 주식투자 전문가에게 궁금하신 점 있으시면 매일경제 증권부로 이메일을 보내주세요.

[이경자 삼성증권 책임연구위원][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


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